Projet immobilier Château de la Rose : les remarques du Comité Chenois !

Le 20 janvier 2020, la salle Notre-Dame a abrité la réunion d'information sur le projet immobilier Château de la Rose dans le quartier du Chenois à Waterloo

Cette réunion d'information publique (voir article ici) est un préalable obligatoire dans le cadre de l'étude d'incidences sur l'environnement générées par le projet.

 

Le Comité Chenois et l'Association Inter Quartiers de Waterloo (AIQW) annoncent qu'elles participeront l'étude d'incidences sur l'environnement "afin de communiquer clairement nos critiques positives et négatives sur ce projet pharaonique qui menace sérieusement notre Chenois et notre qualité de vie."

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A la suite des informations fournies par Bouygues Immobilier Belgium (BIB) et le bureau choisi pour l'étude d'incidences au cours de la réunion d’information publique, voici l’analyse, les remarques et les demandes du Comité Chenois :

"1. Rappel 

Il faut, encore une fois, rappeler que le Chenois et ses habitants ne sont pas demandeurs d’une urbanisation du site ! Ce projet n’est souhaité et demandé que par le promoteur BIB...  agissant bien évidemment dans un but de gain financier privé.  Or le site du Château de la Rose est un des derniers poumons verts du Chenois, et donc de Waterloo ! 

Le Comité Chenois n’est pas, a priori, opposé à tout projet immobilier.  Mais nous sommes attentifs au contenu et à la qualité de chaque projet, afin de défendre et protéger notre cadre de vie au Chenois. Le Chenois doit pouvoir conserver son ambiance villageoise, calme et semi-rurale ! 

C’est précisément pour ces caractéristiques-là que ses habitants ont choisi de s’y établir. Ils s’opposent donc naturellement et légitimement à tout accroissement sensible de la densité de logements, et à toute modification urbanistique qui dénaturerait son cadre historique. 

2. Demande préliminaire 

Vu la situation actuelle de saturation urbanistique et démographique de notre Commune, il est flagrant qu’il faut absolument attendre que le Schéma de Développement Communal (SDC) et le nouveau Plan Communal de Mobilité (PCM) soient finalisés et officiellement d’application avant de réaliser de nouveaux gros projets immobiliers comme celui-ci. Le Collège communal a donc, ici, un rôle important à jouer.

3. Densité de logements 

Par rapport à sa présentation de 2019, le promoteur BIB a légèrement réduit le nombre de logements prévus, passant de 170 à 144 logements.  Il s’agit ici d’un petit pas dans la bonne direction. Mais cette légère amélioration est bien insuffisante car 144 logements sur un site d’environ 3,5 ha, cela correspond encore à une densité de 41 logements à l’hectare ! 

Pareille densité de logements est évidemment inacceptable au Chenois ! Le promoteur devra donc encore réduire très fortement ses ambitions dans ce domaine. 

Actuellement, la densité moyenne au Chenois est de 20 logements / hectare. Vu la surface totale des terrains ici concernés, 20 logements/hectare doit être la norme à respecter ! En effet, avec les 3,5 hectares de ce projet, cela représente déjà 70 nouveaux logements.

Avec près de 3 voitures par famille à Waterloo (peut-être 2 voitures par famille au Chenois ?), cela fait déjà 140 à 210 voitures de plus dans nos rues (sans compter les visiteurs, livreurs et chalands) ! 

La densité de logements doit rester raisonnable et compatible avec le Chenois ! De plus, en réduisant le nombre total de nouveaux logements sur le site, on réduit également, et évidemment, tous les problèmes de parking et de mobilité (cf. ci-dessous). 

4. Places de parking sur site privé 

Il faut prévoir suffisamment de places de parking sur site privé, à savoir minimum 3 places / logement, afin que les nouveaux véhicules de ce projet (et ceux des visiteurs, livreurs et chalands) n'aillent pas se garer ailleurs au Chenois qui est déjà bien assez saturé ! 

D’après ce qu’il nous a exposé en 2019, le promoteur BIB prévoit de construire des parkings souterrains qui pourraient être ultérieurement reconvertis en lieux destinés à d’autres activités. Il s’agit là d’une très bonne idée ! Cela permettrait, en effet, de prévoir suffisamment de places de parking pour répondre à la demande actuelle (2 à 3 voitures par famille), tout en se gardant une possibilité d’adaptation et de "recyclage" des lieux au cas où, à l’avenir, les familles réduiraient (enfin !) la possession et l’usage de la voiture, au profit d’une mobilité plus douce. 

5. Trafic de transit et voiries 

L’ensemble du projet, de ses voiries et aménagements intérieurs, et de ses voies d’accès extérieures, doit être conçu de manière à éviter tout trafic de transit à travers le Chenois par des véhicules à moteur (notamment via les rues Emile Dury, Saint-Germain et Ma Campagne). 

Il faut rappeler et souligner les faits suivants : 

5.1. La rue Emile Dury est déjà une "autoroute urbaine".  En dehors des heures de pointe, la vitesse y pratiquée est dangereusement élevée, et aux heures de pointe, la circulation y est souvent à l’arrêt. Le projet BIB doit donc en tenir compte, notamment en limitant très fortement les accès entrée/sortie sur cette rue. 

D’autre part, un appel est ici lancé au Collège communal de Waterloo en vue de réaménager la rue Emile Dury sur le même principe que la rue Saint-Germain, c'est-à-dire avec chicanes et plateaux afin de réduire (un peu) la vitesse des véhicules, et des trottoirs larges afin de favoriser la mobilité douce et de sécuriser les piétons. Ce réaménagement devrait aussi maximiser le nombre de places de parking public en voirie bien nécessaires dans le quartier de la Rose ! 

Ces réaménagements de voirie doivent aussi, par la même occasion, freiner et dissuader le trafic de transit qui a tendance à s’accroître au Chenois. En effet, suite à l’ouverture de l’allée du Triage, de plus en plus d’automobilistes venant de la chaussée de Bruxelles "coupent" par le Faubourg Ouest, via l’avenue Florida ou la drève des Dix Mètres, puis l’allée du Triage, l’avenue des Pâquerettes, et la rue Emile Dury, voire la rue Saint-Germain, pour rejoindre Mont-Saint-Pont et Braine-l’Alleud, en évitant ainsi le centre de Waterloo éternellement encombré. 

5.2. La rue ma Campagne connaît également une circulation de plus en plus dense. Mais ici, il faut surtout rappeler le manque de visibilité réellement « thanatogène » au droit du pont qui passe au dessus du chemin de fer.  Cela proscrit absolument tout raccordement de nouvelle voirie carrossable ou de parking à la rue ma Campagne, entre le Château de la Rose et ce pont. De même, y faire déboucher une piste cyclable serait fort dangereux. Seule une voie piétonne serait acceptable, à condition d’y aménager des trottoirs larges et sécurisés. 

5.3. La chaussée Bara, au sud de l’îlot concerné par le projet BIB, souffre aussi d’un trafic très dense, et même souvent à l’arrêt aux heures de pointe.  Or, c’est la voirie à laquelle devrait être connectée la plus grande part des entrées/sorties du projet BIB. En sortant des nouveaux immeubles BIB, s’engager sur la chaussée Bara vers la droite (direction Mont-Saint-Pont) sera donc très difficile, voire impossible aux heures de pointe. Quant à s’engager sur cette chaussée vers la gauche (direction Waterloo et Joli-Bois), ce serait tout simplement suicidaire ! La solution (la moins mauvaise ?) serait très probablement de prévoir un rond-point sur la chaussée Bara, juste devant la partie Sud du projet BIB.  

6. Mobilité douce 

Jusqu’à présent, le promoteur BIB semble avoir réfléchi à la mobilité douce seulement sur son site privé !  Or si l’on veut que les résidents du site ne soient pas enclins à utiliser leur voiture pour se rendre à la gare ou dans le centre de Waterloo, il faut qu’ils puissent y aller à pied ou à vélo facilement et en toute sécurité, sur toute la longueur du trajet. 

Concrètement, cela signifie que les pistes cyclables et chemins piétons doivent continuer en site propre et sécurisé jusqu’à la (nouvelle) gare de Waterloo, et également être bien raccordés aux autres voies de mobilité douce et sécurisée, p.ex. celle prévue le long de la chaussée Bara, entre le chemin des Noces et le rond-point de la Souveraine. 

Si, pour se rendre d’un point à un autre, le cycliste ou la mère avec sa poussette doit régulièrement traverser des zones dangereuses (carrefours ou voiries sans piste cyclable ou trottoir dignes de ce nom), la tentation est grande de laisser le vélo au garage, et de prendre son SUV de 2 tonnes, dans lequel "on se sent en sécurité" (petite phrase souvent entendue). 

Dans le cas du projet BIB, il est vraiment nécessaire d’envisager la réalisation d’une piste cyclable et piétonne, en site propre et sécurisé, jusqu’à la gare de Waterloo, p.ex. le long de la voie du chemin de fer.  Il faudrait aussi penser à pouvoir ultérieurement prolonger cette piste directe et sécurisée vers le nord (De Hoek et Rhode-Saint-Genèse) et vers le sud (gare de Braine-l’Alleud). 

7. Style architectural et gabarits 

Le style architectural des nouveaux bâtiments BIB doit respecter l’aspect villageois, et s'intégrer harmonieusement dans le bâti existant. 

Dans sa grande majorité, le tissu urbanistique du Chenois est constitué de petites maisons, souvent mitoyennes, façades en briques, rez + 1 + toit à double versant.  Par-ci, par-là, il existe l’un ou l’autre bâtiment qui sort de ce cadre et pas toujours de manière harmonieuse. Il s’agit, dans ces cas, de fautes urbanistiques, projets pour lesquels le permis de construire n’aurait jamais du être délivré. Inutile donc de recommencer, aujourd’hui, les mêmes erreurs ! 

Pas question donc de construire ici des buildings d’appartements, des bâtiments "modernes et fonctionnels", d’une esthétique rectangulaire, blanche et douteuse, genre "gigantesques boîtes à chaussures", et d’un gabarit rez + 3 ou 4 étages + toits plats. 

Sur tout le site du château de la Rose, il faut donc prévoir des blocs (largement séparés) de "petites maisons mitoyennes, de tailles modestes, avec toits à double versant", quitte à ce que l'intérieur de ces bâtiments soit éventuellement divisé en appartements. 

Le gabarit de ces nouveaux bâtiments doit être rez + 1 étage + toit double versant, surtout le long des rues Emile Dury et Ma Campagne. Le long du chemin de fer et de la chaussée Bara, le gabarit peut éventuellement monter à rez + 2 étages maximum + toit double versant. 

8. Aspects énergétiques 

Il va de soi que tous les nouveaux bâtiments à construire sur le site du château de la Rose, doivent largement dépasser les minima requis par la Région wallonne en matière d’isolation thermique et d’économies d’énergie.

Il faut donc prévoir de construire uniquement des bâtiments passifs et/ou zéro-énergie ! A l’heure actuelle, et avec les techniques de construction que nous possédons, cela ne représente aucun problème technique, et - si le projet est bien conçu et maîtrisé - cela n’entraîne que des surcoûts minimes. Cela reste donc tout à fait économiquement rentable pour le promoteur BIB. 

En ce qui concerne les systèmes de ventilation des bâtiments, nous recommandons des systèmes de Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) de type D, avec puits canadiens/provençaux, et pas de systèmes à "double flux" (trop onéreux, peu utiles et beaucoup d’inconvénients). 

Nous recommandons aussi de prévoir, dès le départ, l’intégration (à la place des tuiles ou ardoises) d’un maximum de panneaux solaires thermiques pour la production d’eau chaude sanitaire, et d’un maximum de panneaux solaires photovoltaïques pour la production d’électricité.

Toutes les toitures orientées sud-est, Sud et sud-ouest devraient être entièrement dédiées à l’utilisation de l’énergie solaire sous ces deux formes. 

9. Château de la Rose, espaces verts et biodiversité 

Nous apprécions cordialement la garantie donnée par le promoteur BIB que tout le château de la Rose, l'entièreté de son parc et tous ses arbres seront intégralement conservés et définitivement protégés. 

Par ailleurs, en ce qui concerne les espaces verts sur le site, nous demandons qu’ils soient les plus grands possible, les plus arborés possible, et plantés d’espèces indigènes et rustiques.

Leur entretien (coupes, élagages, fauchages, etc) devrait être réduit au minimum et se faire avec le plus grand respect des espèces naturelles (animales et végétales). Il va de soi que l’usage de produits chimiques (pesticides, insecticides, etc.) doit être, dès le départ du projet, totalement proscrit, et ce, de manière contractuelle et garantie. 

Sur le site même, il faut installer des zones de compostage de capacité suffisante pour pouvoir y gérer tous les déchets organiques de tous ses habitants. Il serait également positif de prévoir des espaces de potagers collectifs (permaculture), et de favoriser le plus possible la biodiversité. 

10. Gestion de l’eau de pluie 

La gestion de l’eau de pluie doit se faire à 100% sur le site même. Toute l’eau de pluie tombant sur le site doit être récoltée dans des citernes et bassins de rétention afin de pouvoir être utilisée au mieux, sur le site même (réserves pour l’arrosage en été, chasses de WC, lavage des vitres et voitures, etc).  Moyennant quelques précautions (filtrages), l’eau de pluie peut même être utilisée pour les machines à laver, les douches et bains, voire même la boisson ! 

Les excédents d’eau de pluie - qui ne devraient pas arriver si les volumes de stockage et d’utilisation sont suffisants - ne doivent pas être évacués par les égouts publics, mais bien percolés dans le sol, sur le site même, par un système de puits et de drains. 

Tout ceci demande donc un réseau d’égouttage séparé pour les eaux usées et les eaux de pluie, et de grands volumes de stockage. Avec les périodes de sécheresse provoquées par le réchauffement climatique, les futurs habitants du site nous remercieront pour notre prévoyance."

Pour être complet à ce stade de la procédure, on peut lire le procès-verbal communal officiel de la réunion d'information en cliquant sur le lien suivant :

http://chateaudelarose.be/medias/1580134725-file-1580134722821pv-reunion-20-janvier-2020.pdf

Comme annoncé ci-dessous, les habitants peuvent faire entendre leur voix par écrit avant le mardi 4 février 2020 :

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Tanguy de Ghellinck, blogueur Sudinfo Waterloo

5 commentaires Imprimer

Commentaires

  • Zbygniew: Et en français, ça donne quoi ? Pouvez-vous traduire ? Merci !

  • Avoir 3 place de parking par logement n'est pas une bonne idée: cela va attirer des locataires qui ont 3 voitures et vont donc encombrer les routes (et polluer)! Il vaut mieux limiter à 1 place par logement, ce sera moins cher en location et conviendra aux familles avec 1 voiture et d'autres moyens plus doux de déplacement. Vu la proximité des transports en commune et commerces au Chenois, il est très facile de vivre avec 1 seule voiture par famille.

  • Ce projet a le mérite d'exister. Comme il est bien préciser en préambule, ceci est une base de travail, amenée à être "façonnée" au fur et à mesure de l'avancement des études, et tenant déjà compte de pas mal de préoccupations chères à pas mal d'habitants : mixité sociale, mixité d'échelles, intégration de la nature et de l'environnement ...
    MAIS, une chose est évidente : EVITER de recommencer les erreurs et les oublis commiss à Bella Vita : problèmes de circulation, parking sauvage de non résidents, incivilités (bruits et déchets) de jeunes en mal de "sensations", pas de protections solaires des logements avec façades Sud et Ouest etc...etc ... la liste est longue.
    Eviter de ghettoïser cette zone par rapport au reste du quartier serait aussi intéressant ...

  • Pour ceux qui n'ont pas lu ou ne connaissent pas la version papier de Lucky Luke (de Morris et puis de Morris & Goscinny): le mot indique ici une respectueuse et souriante approbation.

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    https://fr.wiktionary.org/wiki/ugh

    ugh yɡ

    Mot utilisé pour indiquer la sagesse prêtée aux Indiens d’Amérique du Nord, souvent en levant une main, la paume ouverte vers l'avant.

    https://www.linternaute.fr/dictionnaire/fr/definition/ugh/

    ugh , interjection


    Ethnologie
    " Salut à toi ! ", salut de reconnaissance et de respect, sur le modèle ancien des Indiens de l'Amérique du Nord. Se prononce haut et fort, paume levée. Aujourd'hui employé sur le ton de la plaisanterie.

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